Vous êtes l’heureux propriétaire d’une maison équipée de panneaux solaires ? Ou peut-être son futur acquéreur ? Félicitations. Pour bien préparer votre transaction, avez-vous anticipé les démarches nécessaires concernant l’installation photovoltaïque ? En effet, sauf cas exceptionnel, il vous faudra assurer une cession du contrat EDF OA solaire lors de la vente de votre maison. Ainsi que quelques formalités administratives.
L’obligation d’achat, que l’on nomme souvent OA ou OA solaire, est un dispositif légal qui garantit aux particuliers qui produisent de l’énergie photovoltaïque qu’elle pourra être achetée par leur opérateur, à un tarif fixé par arrêté. Contrairement au gaz ou aux assurances, lors de la vente d’un bien immobilier, il ne faudra pas clôturer votre contrat mais simplement le céder, à l’aide d’un avenant.
Cession du contrat, avenant, démarches… La transaction immobilière incluant des panneaux photovoltaïques, comment marche la vente d’une maison avec l’OA solaire ? Voici nos réponses.
Reprenons la définition proposée par la Commission de régulation de l’énergie (CRE). L’OA est un “dispositif législatif et réglementaire obligeant EDF et les entreprises locales de distribution (ELD) à acheter l’électricité produite par certaines filières de production (éolien, photovoltaïque, biomasse…) à des conditions tarifaires et techniques imposées”. Inspirée de nos voisins allemands, la vente d’électricité en obligation d’achat est encadrée par l’article L314-1 du Code de l’énergie et par les arrêtés tarifaires. Ces textes déterminent les modalités d’application pour chacune des sources d’énergie renouvelables.
Si l’obligation d’achat existe, c’est bien pour encourager le développement des énergies renouvelables ! La rentabilité des installations est nécessaire au bon développement de la filière. De fait, l’Obligation d’Achat peut inciter des propriétaires hésitants à sauter le pas et à investir dans une installation solaire : leur production sera à jamais achetée…
… Du moins, tant qu’ils restent dans une certaine limite d’énergie produite ! L’OA solaire s’applique légalement sur les installations qui dégagent jusqu’à 500 kiloWatts-crête (kWc) de production. Et pas plus.
Mais qu’est-ce que ça représente exactement ? Les installations chez les particuliers sont souvent très loin de ce chiffre. On estime que pour générer 100 kWc, il faut plus de 250 panneaux et une surface couverte de plus de 500 m². Vous en êtes sans doute très loin.
Dès lors, deux cas de figure :
Dans les deux cas, le propriétaire de l’installation produit de l’énergie verte et génère un revenu complémentaire*.
La vente de ce surplus d’énergie ou de la totalité de la production est un engagement contractuel : c’est le contrat EDF Obligation d’Achat. Pour faire simple, celui-ci fixe le prix auquel EDF OA achète votre production d’électricité, tandis que vous vous engagez à lui vendre.
Voilà les conditions requises pour un tel service, fixées par l’arrêté du 28 juillet 2022 modifiant l’arrêté du 6 octobre 2021 :
Ces strictes conditions doivent pouvoir être prouvées par attestation :
Attention ! Ces conditions sont applicables en métropole. Vous habitez en Corse, en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte ou à La Réunion ? Les règles sont différentes et à consulter ici.
En obligation d’achat, les revenus du producteur n’ont pas de rapport direct avec les prix du marché de gros de l’électricité. Pour simplifier, ces tarifs ne répondent pas aux taux pratiqués sur les places boursières.
C’est la date de demande complète de raccordement qui fixe le tarif et/ou la prime. Ainsi, le tarif d’achat sera le même sur toute la période de production, et n’évoluera qu’en fonction de la quantité produite. Les grilles tarifaires sont fixées par trimestre et c’est l’arrêté tarifaire du 6 octobre 2021 qui est aujourd’hui en vigueur.
Au 3e trimestre 2022 (1er juillet au 30 août 2022) le tarif d’achat en autoconsommation avec vente de surplus est de :
Ce prix dépend de la puissance installée et reste fixe pendant 20 ans, à savoir toute la durée du contrat souscrit avec EDF OA. La Commission de régulation de l’énergie (CRE) détermine ce tarif.
Votre maison est mise à la vente, or elle comporte une installation photovoltaïque avec en plus un contrat OA solaire : le contrat est à transférer au nouvel acquéreur.
Vous êtes le vendeur ? Attention, vous ne devez en aucun cas résilier votre contrat d’achat d’énergie solaire. Il vous faut signer, avec l’acheteur, un avenant de cession de contrat OA solaire. C’est ainsi que le nouveau propriétaire pourra bénéficier de l’obligation d’achat de sa production d’électricité.
L’avenant de cession au contrat OA solaire dans le cas de la vente d’une maison est à consulter par ici. Il doit comporter la signature du vendeur et de l’acheteur, sous peine d’être caduc, même avec l’appui de l’acte notarié.
Besoin d’aide pour le remplir ? Un guide pas à pas vous attend à ce lien.
De plus, quelques démarches complémentaires sont nécessaires :
D’un commun accord, vendeur et acheteur peuvent décider de céder à l’un ou à l’autre la totalité de la production concernant l’année du changement de titulaire. C’est un argument qui peut jouer dans la négociation de la vente immobilière ! Pour que les choses soient claires, ayez le réflexe de produire une attestation sur l’honneur des deux parties, que vous transmettrez à EDF OA, ou a tout acheteur obligé.
C’est EDF OA qui s’occupe de la suite lorsque la vente de la maison est conclue :
Dans la loi, démonter les panneaux, les installer sur un nouveau bien et continuer de bénéficier des conditions de mon contrat d’achat est impossible. Dans le cas d’une vente d’électricité à EDF OA, le contrat d’obligation d’achat photovoltaïque est tout simplement transférable au nouvel acquéreur, c’est son destin le plus probable. En cas de besoin, vous pouvez prendre contact avec EDF OA.
Cependant, il est possible de garder le contrôle de ses panneaux après la vente d’un bien immobilier, dans certains cas. Il est alors conseillé d’établir un bail emphytéotique avec l’aide d’un notaire : ce contrat, qui divise les droits de propriété entre les différents espaces de la maison, sera valable pendant 20 ans.
En effet, l’acheteur de la maison pourra souhaiter obtenir un loyer en échange de cette mise à disposition de toiture : dans ce cas, vous le vendeur devient locataire. Attention, notez qu’il s’agit également de souscrire à une nouvelle assurance responsabilité civile en dehors de votre multirisque habitation.
Vendre un bien immobilier qui dispose de panneaux photovoltaïques est un plus ! Considérés comme des biens immeubles, les panneaux solaires sont vendus avec le reste de la maison dans la très grande majorité des cas, comme nous l’avons vu.
Pour le vendeur, les panneaux solaires constituent une belle plus-value. Utilisés pour l’autoconsommation ou la vente d’électricité totale, ils constituent un avantage stratégique en cas de vente et entrent en ligne de compte pour calculer la valeur verte de la maison. La valeur verte ? Il s’agit de “la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale”, d’après l’Ademe. Une étude menée par les Notaires de France en 2018 prouve l’impact du classement énergétique DPE auprès des acheteurs : une maison affichant de faibles performances énergétiques va se revendre jusqu’à 19 % de moins que le prix du marché.
Les panneaux photovoltaïques sont très rarement démontés et emmenés ailleurs : cela engendre des travaux délicats et des frais à la charge du vendeur. Les panneaux sont adaptés à l’orientation et à l’inclinaison du toit, ils sont parfois même intégrés à la structure et d’autant moins mobiles.
Reste qu’il faut parfois savoir convaincre les potentiels acheteurs de la valeur de l’installation photovoltaïque. Quelques arguments peuvent faire mouche. La hausse des prix de l’énergie, et des coûts de l’électricité en particulier, jouent en la faveur du vendeur. Les bénéfices de l’autoconsommation ou de la vente d’énergie sont de plus en plus importants au fil du temps. Comment le prouver ?
Produire de l’électricité grâce à des panneaux solaires installés sur son toit ou une autre partie de sa propriété présente un double avantage : celui de vendre une partie de sa production si on est en autoconsommation, ou bien de vendre la totalité de l’électricité produite. Dans les deux cas, l’opérateur EDF n’a pas le choix. Il vous doit chaque Watt que vous produisez avec votre installation solaire : c’est la loi !
Mais que se passe-t-il lors de la vente d’une maison en contrat EDF OA solaire ? La plupart du temps, l’accord avec l’opérateur est inclus dans la transaction immobilière par le biais d’un avenant de cession de contrat. Très cadré, ce passage de relais entre vendeur et acheteur se fait en douceur avec les ressources et documentations proposées par EDF OA.
Hausse des prix de l’énergie, maison à la valeur verte importante, indépendance énergétique… De nombreux facteurs jouent à l’avantage du vendeur pour tirer le meilleur profit de son choix d’avoir installé des panneaux solaires.
En cas d’achat, il est toutefois nécessaire d’être attentif à quelques facteurs :
